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2023年前后，紧邻望京的奶西区域迎来一波新房供应潮，当时中建宸园、望京樾、望京云尚、望京国誉府四个新项目相继推出，单价普遍在8万以上，部分房源甚至突破9万/平方米。奶西因此成为望京改善型购房者外溢的主要区域。

然而到了2026年，新盘御林湾打破了奶西原有的改善定位。

今年第一季度，御林湾开盘，预售均价约为7.8万/平方米，但实际网签均价仅为6.54万/平方米左右。随后，网签价格持续下滑：6月网签均价约5.8万/平方米，7月和8月降至5.2万/平方米，9月进一步跌至5万/平方米。

截至目前，御林湾的整体网签价格约为5.3万/平方米，不到最初备案价的70%。

网签数据（来源：北京住建委）

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去化不足5%

御林湾5万多的单价在奶西板块形成了明显的价格断层。该区域早期新房价格曾达到8万以上，即便是当前的次新房，也基本维持在7万以上。根据贝壳找房数据，首开金茂望京樾的挂牌均价约为7.4万/平方米；中建宸园虽然个别房源降至7万/平方米左右，但挂牌均价仍高达8.9万/平方米。

不过，尽管御林湾在价格上具有优势，现实中愿意购买的购房者却并不多。

截至今日，开盘已超过6个月，其网签量仅为76套，去化率只有4.8%，低到几乎可以忽略不计。

从规模来看，御林湾是奶西板块最大的社区。整个项目共有约1563套房源，分为两个区域：南区有12栋高层共1487套，户型主要为90至125平方米；西区则主打纯改善路线，仅有3栋洋房共76套，主力户型为200平方米以上。

面对如此庞大的体量，御林湾早早开始寻找去化的突破口。

一是升级建设标准。例如，去年年底，它将外立面升级为光幕玻璃加铝板，向当前主流高端项目看齐。

二是今年入市后，开始采取降价策略。5月下旬，御林湾推出两栋楼共百余套特价房，单价低至4.2至4.8万/平方米，面积覆盖90至125平方米，毛坯交付。6月，它又加推3栋包含大户型的特价房，单价约为5万/平方米。

据媒体报道，特价消息一出，不少人在连夜排队看房。但从后续网签数据看，连续降价并未达到理想的去化效果。根据京楼统计，6至8月御林湾月均去化约10套。即使到现在，参与特价促销的17号楼网签了26套，12号楼更是仅有12套。

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短板明显

明年10月，御林湾将迎来交房。按理说，准现房带来的确定性加上有竞争力的价格，应该能吸引一些关注。但目前来看，它的热度依然有限。

最大的问题或许是产品过时。

无论是户型、得房率，还是内部园林设计等，御林湾与当前市场主流产品存在明显差距。

在主力90至125平方米的户型中，御林湾大多仅做到南向两面宽，采光通风和实用性大打折扣；反观当前市场多数新房，即使是90平方米的户型，也普遍是三面宽、三居两卫、干湿分离等设计。这样一来，御林湾在产品力上明显落后。

御林湾户型图

得房率也是其被诟病的地方。目前市场主流项目，得房率大多达到90%以上，有的甚至超过100%。而御林湾，南区高层加上赠送面积才80%，稍高的西区大平层，加上赠送面积也只有88%。而且，这还是它产品优化后的水平。

另外，混居的社区格局也是它的一大硬伤。御林湾除了1563套商品房外，内部还规划了3000余套机关家属楼和人才公寓房。

据传，为避免混居对商品房居住品质造成影响，御林湾计划通过地面隔离、地下车库分开、分物业管理等方式实施分区管理。然而，从过往案例看，这种隔离交房后很容易引发争议。

交通短板更给它的去化蒙上阴影。立足刚需和刚改客群的御林湾，却是一个十足的非地铁盘。距离最近的北苑站或清河营站也有约3公里，通勤极为不便。

此外，生活配套略有不足。学校等虽有布局但选择有限；附近有个别底商，但购物、逛街等仍要依赖3公里外的北苑、立水桥等板块的成熟商业体。

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时机不对

御林湾如今去化惨淡，核心症结在于输给了市场周期。

2017年，首农旗下的东洲地产，通过非公开招拍挂形式，以近25亿元拿下奶西地块，楼面价2.8万/平方米。若按最初规划，项目2019年开工，在楼市仍处红利期时开盘。结果，中途因安全事故导致停工整顿，直到2023年才复工，2026年才开盘。

它不仅错过了最好的去化时机，更关键的是，近十年来，买房人的需求、住宅产品的理念和标准，早已迭代多轮。御林湾还是当年的产品底子，自然很难适配今天购房者的要求。

建设中的御林湾（来源：项目小红书）

当然，还有开发企业自身的实力原因。东洲地产背靠首农集团，虽是国企，但却是农业产业出身。在地产行业，过往也仅开发了诸如东方瑞平家园、东洲家园这类保障房和安置房项目，对于高品质的商品房，几乎没有相关的产品研发和打磨经验。所以，御林湾的产品从一开始就并无太大优势。

御林湾选择在今年3月入市，时机同样欠佳。其主要对手是未来科学城、天通苑板块的国贤府PARK、星寰时代等新盘。而这两个竞品刚好与御林湾同月开盘，产品更优、距地铁更近、生活配套更好的它们，对朝阳北部客群的吸引力可以说远超御林湾。目前，两个项目去化均超过80%。

竞品持续分流、产品硬伤突出的现状下，御林湾想依靠小幅降价撬动去化，很难达到理想效果。不过，如果其价格足够低，低到板块内外都没对手，届时去化或许就不成问题。参考房山长阳的新城投御河园项目，网签价低到1.7万/平方米，比周边新房便宜近一半，凭借断层式的价格优势顺利拿下9月房山区月度销冠。

只是，在商品房成本已达2.8万/平方米的前提下，御林湾若想把房价压到3万以上，可能性又有多大呢？

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。